前两天在咖啡厅听见两个小年轻聊天:"中介说买公寓首付低还能收租,比存银行划算多了!"这话听着耳熟吧?去年我表弟也是这样被忽悠着买了套商住公寓,现在肠子都悔青了。今天咱们就来扒一扒这个看似美好的馅饼,看看里头到底藏着多少钉子。
中介嘴里的"黄金屋"
每次路过房产中介,橱窗里总贴着刺眼的红字广告:"首付20万当房东"、"买一层送一层"。这些宣传话术确实挠人心窝子,特别是对存款不多的年轻人来说。但咱们得先搞明白,公寓房和普通住宅到底有啥区别?
三个致命差异:1. 产权年限:住宅70年 vs 公寓40-50年(到期还要补地价)2. 生活成本:民水民电 vs 商水商电(每月多掏300-500块)3. 转手难度:随时能卖 vs 税费吃掉1/3房价
真实案例打脸现场
我同事小王3年前买了套LOFT公寓,中介说"月租能抵月供"。结果呢?装修花了15万,空置半年才租出去,每月倒贴2000块。更绝的是去年想卖掉,挂牌价从120万降到80万还没人接盘——光增值税就要交11万!
这些坑你绝对想不到
你以为买公寓就是签个字的事?来看看那些藏在合同里的魔鬼细节:
买前必看五宗罪:1. 说好的"买一层送一层",实际层高4米2隔成两层,直不起腰的阁楼谁要租?2. 宣传的"酒店托管",其实要交20%管理费(说好的躺着收钱呢?)3. 物业费是住宅3倍,夏天开空调电费上千4. 不能落户!孩子上学?想都别想5. 贷款最多10年,月供压力山大
中介永远不会告诉你的秘密
有次跟干中介的朋友喝酒,他吐真言:"推公寓就图佣金高,住宅抽1%,公寓能抽3%!"难怪他们天天发朋友圈说公寓好,这抽成比例换我我也吹啊!
那到底能不能买?
看到这你可能要问:照这么说公寓房就完全不能碰了?倒也不是,关键要看这三点:
适合买公寓的三种人:- 手头有50万闲钱,就想稳定收租(年回报率>5%才划算)- 工作地点不固定,需要临时住所- 家里有矿就想买来当工作室的土豪
举个真实例子,我学姐在CBD买了套40平公寓,月租6000块。但人家是全款买的!不用还贷,租金回报率确实有5%。但你要是贷款买,算上利息根本赚不到钱。
小白防坑指南
要是看完这些你还想买,切记做好这五步:1. 拿计算器算清所有税费(契税3%+增值税5.6%+个税1%)2. 实地考察三个月租金水平(别信中介给的虚高报价)3. 查清楚能不能通燃气(很多公寓只能用电磁炉)4. 确认小区自住率(超过30%才有生活气息)5. 做好十年不涨价的准备(公寓升值速度跑不赢通胀)
最后说句大实话:你要是冲着投资去,还不如买REITs基金;要是自住,老破小都比公寓强。当然,土豪买个公寓金屋藏娇当我没说。反正我自己要是手头有闲钱,可能会考虑买个公寓收租,但要指着它涨价发财,还是趁早打消念头吧。
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