最近有个朋友小王在找房，看中套二手房总价200万。首付七凑八凑还差30万，中介拍胸脯说"贷款很容易的"，结果银行直接给拒了。气得他直跺脚："不是说现在利率低好贷款吗？到底要什么条件啊？"今天咱们就掰开揉碎了说这事，准备买二手房的可得拿小本记好。
一、二手房贷款三大铁门槛
银行审批二手房贷款，其实主要就看三点：1. 人靠谱：年龄别超60岁（有些银行放宽到65），月收入得是月供的2倍以上。举个栗子，你每月要还8000房贷，工资流水至少得1万62. 房子没问题：房龄+贷款年限≤50年。比如房子是2000年建的，最多只能贷25年3. 首付要到位：首套房最低3成，二套得5成起步。注意这里是评估价的3成，可不是成交价！很多买家就栽在这坑里
二、利率怎么算才不吃亏？
现在各大银行的利率跟菜市场似的天天变。我上周跑了几家银行问的最新行情：- 国有大行：首套3.25%起，二套3.75%- 股份制银行：首套能给到3.1%，但要买5万理财- 地方城商行：最狠的见过2.95%，不过只给公务员教师这类稳定职业
重点来了！别光看利率低，要算实际总利息。比如贷100万30年：- 3.25%利率：总利息56万- 2.95%利率：总利息50万省这6万可能要搭进去买理财的钱，自己掂量值不值
三、贷款流程八步走
- 先找银行预审资质（别等签了合同才去！）
- 签购房合同交定金
- 银行指定评估公司上门（记得把老破小收拾下）
- 准备材料：身份证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告、购房合同...
- 面签（夫妻双方都要到场）
- 批贷后过户
- 抵押登记
- 放款（这时候才能松口气）
四、中介不会告诉你的暗坑
最近遇到几个血泪案例：- 张姐买的学区房房龄28年，银行只给贷12年，月供直接翻倍- 李哥自由职业，流水做得很漂亮，结果因为支付宝流水太多被拒- 陈叔退休返聘，虽然月入2万，银行还是卡年龄
特别提醒：别信什么包装流水！现在银行查得严，发现造假直接进黑名单。真要流水不够，可以加上年终奖、兼职收入，或者让父母做共同还款人
五、灵魂拷问环节
Q：征信有两次逾期还能贷吗？A：看逾期时间。如果是2年前的信用卡忘记还，提供结清证明还有戏。要是最近半年有逾期，洗洗睡吧
Q：首付差5万能不能通融？A：银行认死理。差1分钱都不行！可以试试跟卖家协商分期付，或者找亲戚周转
Q：二手房评估价一般打几折？A：老房子可能只有成交价的7成。比如你300万买的房，评估价可能就210万，首付就得300×30% + (300-210)=90+90=180万！惊不惊喜？
小编观点
说实在的，现在二手房贷款比前两年难多了。要是征信有瑕疵，建议先养半年再申请。最近发现个窍门：优先考虑公积金贷款，虽然额度有限（北京最高120万），但利率只要2.85%！最后啰嗦一句，买房前三个月千万别乱查征信，自己网上查也不行！每查一次信用分就掉一点，银行看见频繁查询记录直接拉黑。
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