房子还能二次抵押贷款？手把手教你解锁 沉睡资产

最近老张找我喝酒，开口就是："我那个商铺现在估值涨到800万了，但还有300万按揭没还完，你说这钱还能不能再套出来？"这话把我问懵了——这就像问"吃剩的苹果核能不能再啃两口"一样离谱。但现实还真有这种操作，今天就带大家扒开"房抵贷二次抵押"的神秘面纱。

一、二次抵押就像"吃回锅肉"

第一次抵押大家应该都懂，就是把房子押给银行借钱。那二次抵押说白了就是：在原有抵押的基础上再押一次。举个栗子，你2018年买的房子当时估值500万，按揭了300万。现在房子涨到800万了，这时候银行说："行吧，你这房子还能再借个200万"。

但这操作有三个硬杠杠：1️⃣ 剩余可贷额度=现估值×70% - 未还贷款2️⃣ 必须正常还款满1年3️⃣ 房产证必须"干干净净"（没被查封/冻结）

二、这钱到底怎么算？

上周帮朋友算过一笔账：2016年买的学区房，原价450万，按揭315万。现在市价涨到680万，按揭还剩250万。套公式就是：680万×70% = 476万476万 - 250万 = 226万也就是说，理论上能再贷出226万。但别高兴太早，实际操作中银行会打八折，到手大概180万左右。

三、哪些人适合玩这出？

1. 开公司的老铁（突然要资金周转）
2. 急着置换二套房的（首付缺口救急）
3. 想搏一把投资的（比如抄底法拍房）但记住！千万别拿这钱去炒股/买彩票，见过太多血本无归的案例。

四、操作流程比你想的简单

1️⃣ 找评估公司重新估值（花费2000-5000）2️⃣ 银行面审（带齐房产证、还款流水）3️⃣ 签补充抵押合同（重点看违约金条款）4️⃣ 放款（最快7个工作日）

不过要提醒的是：二次抵押的利息比首贷高2-3个点，现在市场行情大概年化5.8%-7.2%。而且多数银行要求3年内结清，压力其实不小。

五、这些坑千万别踩！

◾ 有银行会偷偷加"加速到期条款"——只要二次抵押违约，首贷也要立刻还清◾ 评估价虚高可能导致断贷风险（去年某连锁酒店老板就栽在这）◾ 部分银行要求必须买理财/保险才给批贷

最近有粉丝问："二次抵押会不会影响我的房贷？"说实话，只要按时还款屁事没有。但要是二次抵押的贷款逾期，银行有权直接拍卖你的房子，而且是先还二次抵押的钱！

小编观点：这玩意儿就像信用卡套现，救急不救穷。去年接触的案例中，70%的人都是拿来应急周转，真正靠这个发家致富的凤毛麟角。记住，房子是最后一道防线，别为了一时爽快把家底都押上赌桌。