（点根烟）前两天老同学找我吐槽，说自家房子挂了小半年愣是没动静。中介天天催着降价，买家看房像逛菜市场似的挑三拣四。说实话，现在二手房市场就跟开盲盒似的，你永远不知道会遇到什么奇葩情况。今儿咱就掰开揉碎了聊，新手卖房到底要注意哪些要命的细节！
一、挂牌前必须搞明白的三件事
掏出小本本记好了！首先得摸清自家房子的真实身价。别光听中介忽悠，自己上贝壳找房查同小区最近三个月的成交记录，记得要选满五唯一的房源比价。举个栗子，我家楼上的王姐，中介说能挂420万，结果查成交发现同户型380万都卖不动。
第二件事是装修陷阱。千万别学隔壁李叔花8万块搞精装修，最后买家直接说："这装修风格我全要砸"。现在流行的是清包装修法——刷大白墙、换新水龙头、把霉斑擦干净就行，重点要让买家觉得"这房子底子好"。
二、中介选得好 卖房没烦恼
现在中介套路深似海！遇到开口就要签独家委托的，赶紧跑！去年我表弟就被坑了，三个月独家期中介压根没带人看过房。正确的做法是：1. 至少找3家不同平台挂牌2. 要求每家提供带看记录3. 佣金比例必须白纸黑字写清楚重点来了！有家中介突然说要收"速销费"，这绝对是大坑！去年住建部刚发过文件，这种附加费用都是违规的。
三、看房时的骚操作要当心
（敲黑板）重点来了！遇到这几类看房客千万小心：- 非要晚上10点看房的单身男性（可能是踩点的）- 带着"风水大师"来的大妈（十有八九要压价）- 开口就问"能不能做低房价"的中介（准备吃差价）
上周我同事就栽了跟头，让买家拍了房产证说要查学位，结果人家转头就用信息去办经营贷。记住！关键证件打死不给复印件，看房时全程陪同，特别是厨房厕所这些容易藏猫腻的地方。
四、谈判桌上的生死博弈
当有人出价时先别急着高兴！去年我邻居遇到个出价爽快的买家，结果网签前突然要砍30万，说是查出有"隐性债务"。这里教你们三招防身术：1. 要求买家先付诚意金（最少5万）2. 所有口头承诺必须写进补充协议3. 首付款监管账户必须亲眼确认
特别提醒！现在流行什么"装修补偿款"、"家具折价款"，这都是为了避税的骚操作。税务局现在查得严，搞不好要补缴20%个税，这锅咱们可不背！
五、这些法律红线不能碰
有粉丝私信问："买家说要改合同价省税，能答应不？" 千万打住！去年上海就有判例，卖家配合做低房价被判协助偷税，罚款比省下的税多三倍。还有更坑的：- 买家要求延迟过户（可能抵押你的房子）- 中介提议伪造租赁合同（涉嫌诈骗）- 用经营贷买房（连带责任跑不掉）
小编说大实话
最后给各位提个醒，现在卖二手房就跟拆雷似的，越是急着出手越容易被套路。记住两句话：别贪便宜吃大亏，白纸黑字最靠谱。有那闲工夫跟中介扯皮，不如把卫生间擦亮点，说不定明天就遇到真命买主了呢？
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