手头只有30万能不能买二手房？

前两天我表弟突然问我："哥，我看中一套总价150万的二手房，现在兜里就30万，中介说能贷款买房，靠谱吗？"这问题把我问懵了——现在连00后都开始考虑买房了？不过仔细想想，确实很多新手都在纠结这个事...

一、首付到底要准备多少？

先说个血淋淋的真相：你以为首付就是总价的30%？错大发了！我去年帮朋友算过一笔账，100万的房子实际要准备40万现金。为啥？因为这里头藏着三个"暗坑"：

1. 银行评估价通常会比成交价低10%-15%（特别是老房子）
2. 中介费+税费要另算现金（一般占房价3%-5%）
3. 装修基金至少要留5万（除非你想住毛坯房）

举个栗子啊，你看中一套挂牌150万的房子，银行可能只给评估到135万。按照首套房30%首付算，贷款额度=评估价×70%=94.5万，这时候你要补的差价就是150万-94.5万=55.5万！再加上中介费4.5万、税费2万，实际首付直奔62万！

二、贷款流程其实没你想的那么难？

别被网上那些专业术语吓到，说白了就分五步走：1. 拉征信报告（千万别有连续3次逾期）2. 查流水（月收入要是月供的2倍）3. 签购房合同（注意补充协议里的霸王条款）4. 银行面签（记得带齐6样材料：身份证、户口本、收入证明、银行流水、购房合同、首付款凭证）5. 过户抵押（这时候房产证要押在银行）

不过有个重点老铁们注意了！房龄超过20年的二手房，很多银行直接拒贷！去年我同事看中套95年的老破小，跑遍全城就两家小银行肯贷，利息还上浮了15%。

三、二手房到底能不能贷款？

当然可以！但得满足三大硬指标：- 房龄+贷款年限≤40年（比如2000年的房子，最多贷20年）- 卖方必须拿到房产证（别信"正在办证"的鬼话）- 房子不能有抵押查封（去房管局花50块就能查）

这里要敲黑板了！组合贷比纯商贷难办十倍！公积金中心审核特别严，要求卖家必须配合等放款（通常要3-6个月）。我见过最惨的案例，买家垫了50万首付，结果卡在公积金审批，房东直接毁约...

四、这些坑千万别踩

说几个新手必死的雷区：⚠️别信"包装流水"（银行现在会查转账备注）⚠️别提前查征信（频繁查询直接影响贷款审批）⚠️别跟房东私下交易（见过买家被骗定金跑路的）⚠️别签空白合同（补充条款可能藏着天价违约金）

上个月有个粉丝跟我哭诉，就因为没注意合同里的"贷款失败算违约"，结果被扣了20万定金。更绝的是，房东拿着合同去法院告他，现在房子没买成还要赔钱...

所以啊小编最后说句掏心窝的话：二手房贷款当然能办，但千万别只看挂牌价！先把评估价、税费成本、房龄限制这些算清楚，最好提前找银行做预审。记住，中介的嘴骗人的鬼，自己搞明白这些门道才不会被割韭菜。